Indeks Sitemap A-Å Udskriv Læs højt Hjælp
Kommuneplan 2009-2021 generelt
Bosætning og Byudvikling
Bymønster
By og Land
Mål
Retningslinier
Redegørelse
Arealudlæg
Erhverv
Livsfaser og Læring
Infrastruktur og Tekniske anlæg
Kulturarv
Oplevelser og Fritidsliv
Landskab, natur og vand
Miljøvurdering
 
Tønder Kommune
Wegners Plads 2
6270 Tønder
Tlf. 74 92 92 92
E-mail: toender@toender.dk

Du er her: Forside Hovedstruktur & Retningslinier Bosætning og Byudvikling By og Land Redegørelse

Redegørelse for By og Land i Tønder Kommune

Temaet By og Land i Tønder Kommune handler om muligheder for bolig- og byudvikling i by- og lokalsamfund.

Redegørelsen beskriver i følgende 3 afsnit:

Befolkning og bosætning
Tønder Kommune som den ser ud i dag, har en kort historie og derfor ikke en præcis befolkningsstatistik bag sig. Men der er et faldende folketal, ved årsskiftet 2008/2009 var det 40.126, tallet i sidste kvartal i 2009 ligger lige under 40.000, og det estimerede tal 01.01.2010 er nede på 39.925. Befolkningsfremskrivningen frem til 2021 viser et fald på næsten 4,5% til 38.331 indbyggere. Der skal gøres en indsats for at begrænse denne udvikling mest muligt.

Der skal tilbydes attraktive bomuligheder flere steder i kommunen. Der findes restrummelighed indenfor de eksisterende udviklingsrammer i de fleste bysamfund, men enkelte steder skal der ske nye udlæg.

Boligudviklingen har siden kommunesammenlægningen været begrænset, i 2007 og til midten af 2008 var der et vist grundsalg, men siden er det stagneret. Der har været en samlet tilvækst i alle boligtyper på under 2% fra 01. januar 2007 til 3. kvartal 2009.

Tendensen er en stigning i parcel- og rækkehusbebyggelse, en mindre vækst i etageboliger mens der sker en afvandring fra stuehuse på landet.

Der forventes en efterspørgsel på parcelhusgrunde primært i centerbyerne. Enkelte større virksomheder har udtrykt ønske om, at der skal kunne tilbydes attraktive grunde til eventuelle til-flyttere, og der skal være alternative valgmuligheder. Den udvikling Nationalpark Vadehavet vil medføre sammen med et øget fokus på naturturisme og oplevelsesøkonomi vil betyde flere arbejdspladser. Det betyder også øget efterspørgsel på bomuligheder.

På denne baggrund er der kun lavet en rækkefølgeplan for udbygningen af de enkelte boligområder i nogle af centerbyerne. Med ofte kun 2 alternative udstykningsområder, udover omdannelse eller udfyldningsbyggeri i den enkelte by, er borgernes valgmuligheder begrænsede. Rækkefølgeplanen er beskrevet i afsnittet Generelt om lokalplanrammer.

Byerne og deres vækst
Kommunens arealregnskab er en opgørelse af restrummelighed indenfor de eksisterende kommuneplanrammer samt de arealer der indgik i den tidligere gældende Regionplan 2005-2016. Det er vurderet at den rummelighed der er til stede i disse udlæg er tilstrækkelig i de fleste byer. Der er dog behov for nye udlæg enkelte steder, mens der i kystnærhedszonen er udtaget flere udlagte uudnyttede arealer til boligformål i overensstemmelse med de statslige mål.

For centerbyerne Toftlund, Skærbæk og Tønder er rækkefølgen for ibrugtagning af nye boligområder beskrevet i kommuneplanens afsnit Generelt om lokalplanrammer.

Til boligudbygning beregnes en gennemsnitlig udbygning med 8 boliger pr. ha. mens erhvervsområder er udlagt ud fra en forudsætning om en bebyggelsesprocent på 25.

Der kan konverteres arealer fra erhvervs- til boligformål, men der er behov for fortsat at holde miljøfølsom og miljøbelastende arealanvendelse klart adskilt. Dvs. som hovedregel at adskille boliger og erhverv.

Arealregnskabets samlede udlægsramme udgøres af:

  1. En ramme for boliger
  2. En for øvrige byformål
  3. Den samlede ramme til 12 års forbrug.

Den 12-årige ramme vil blive revideret hvert 4. år, og rummeligheden kan øges, hvis det vurderes nødvendigt for at dække det forventede behov.

Inddragelse af bynære områder til byformål med særlige interesser, såsom naturområder, værdifulde landskaber og kulturmiljøer skal ske på en måde, så værdierne indarbejdes som en kvalitet i planlægningen og dermed bliver en kvalitet i bymiljøerne. Ved inddragelse af arealer med særlige interesser vil det ske efter følgende prioritering:

Interesser, der er forenelige med byudvikling
Arealer til byformål kan som hovedregel udlægges uden vilkår i skovrejsningsområder og øvrige områder uden særlige kulturarvsretningslinier, natur- , landskabs- og landbrugsinteresser.

I områder med almindelige drikkevandsinteresser uden for indvindingsoplande til almene vandværker udlægges arealer til byformål, som hovedregel ligeledes uden vilkår, medmindre anlægget eller aktiviteten udgør en særlig risiko for grundvandsforurening.

Interesser, der er forenelige med byudvikling, men som vil kræve fastlæggelse af vilkår for arealanvendelsen i planlægningen
I områder med særlige drikkevandsinteresser og indenfor indvingsoplande til almene vandværker, der ligger uden for områder med særlige drikkevandsinteresser kan kun ske arealudlæg såfremt der han redegøres for, at grundvandssikringen ikke trues herved.

For nedenstående perspektivområder skal der udarbejdes en redegørelse inden arealerne eventuelt kan udlægges til det ønskede formål.

Lokalområde Løgumkloster  
Nyt boligområde ved Nørremark i løgumkloster Området er beliggende i indvindingsopland til alment vandværk. Inddragelse af området er afhængig af en grundvandskortlægning eller analyse der kan dokumentere at arealanvendelsen ikke vil udgøre en risiko for grundvandet.
Nyt område til lokalcenter ved omfartsvej, Løgumkloster Området er beliggende i indvindingsopland til alment vandværk. Inddragelse af området er afhængig af en grundvandskortlægning eller analyse der kan dokumentere at arealanvendelsen ikke vil udgøre en risiko for grundvandet.
Lokalområde Toftlund  
Nyt område til pladskrævende varegrupper vest for Ribevej i Toftlund Området er beliggende i indvindingsopland til alment vandværk. Inddragelse af området er afhængig af en grundvandskortlægning eller analyse der kan dokumentere at arealanvendelsen ikke vil udgøre en risiko for grundvandet.
Lokalområde Skærbæk  
Nyt område til boligformål vest for Kagebøl i Skærbæk For at sikre areal ud over planperidoden til fortsat udbygning af det nye område til boliger vest for Kagebøl udpeges den vestlige del af arealet om perspektivområder.
Udvidelse af det eksisterende rekreative område til motorsport og tilhørende faciliteter i Skærbæk Området er beliggende i indvindingsopland til alment vandværk. Inddragelse af området er afhængig af en grundvandskortlægning eller analyse der kan dokumentere at arealanvendelsen ikke vil udgøre en risiko for grundvandet.
Lokalområde Tønder  
Nyt område med eksisterende virksomhed "stallex" øst for rundkørslen ved Ribelandevej i Tønder Området er beliggende i indvindingsopland til alment vandværk. Inddragelse af området er afhængig af en grundvandskortlægning eller analyse der kan dokumentere at arealanvendelsen ikke vil udgøre en risiko for grundvandet.
Udvidelse af det eksisterende erhvervsområde ved Hostrupvej i Jejsing Området er beliggende i indvindingsopland til alment vandværk. Inddragelse af området er afhængig af en grundvandskortlægning eller analyse der kan dokumentere at arealanvendelsen ikke vil udgøre en risiko for grundvandet.
Lokalområde Rømø  
Udvidelse af det eksisterende område rekreative område Lakolk Campingplads udvidelse udlægges som perspektivområde mens der arbejdes for at få ministeriets tilladelse til at planlægge for udvidelse af campingpladsen.

 

Naturområder og biologiske korridorer kan som hovedregel ikke udlægges til byformål. I de bynære områder kan områder undtagelsesvis inddrages med vilkår om, at naturinteresserne og spredningsvejene tilgodeses - evt. ved grønne kiler eller friarealer.

Arealer, der er udpeget som bevaringsværdige landskaber kan som hovedregel ikke udlægges til byformål. Disse områder kan undtagelsesvis inddrages til byformål med vilkår om bygningshøjder, grønne kiler, indpasning af byggeri i landskabet. Der skal ske visualisering af byggeriets indpasning.

Arealer, der er udpeget som værdifulde kulturmiljøer, bevaringsværdige kulturlandskaber, fortidsminder, mv. kan som hovedregel ikke udlægges til byformål. Inddragelse af disse områder samt udlæg af arealer i særligt bevaringsværdige lokalbyer og i områder med udpegede kulturintersser kan undtagelsesvis inddrages med vilkår om, at bevaringsinteresserne sikres f.eks. grønne kiler, beplaning, indpasning af byggeri.

Interesser, der ikke er forenelige med byplanlægning
Der kan ikke udlægges arealer til byudvikling i internationale naturbeskyttelsesområder, i råstofgraveområder og i områder, der er omfattet af loven om det fremskudte dige og en række særlove inden for natur og miljø.

Samlede arealudlæg til byformål i Tønder Kommune

Lokalområde

 

Boligformål

eksist./fremtidig

Erhvervsformål

eksist./fremtidig

Øvrige byformål

eksist./fremtidig

Bredebro

21,9

19,9

7,4

6,1

-

2,6

Højer

16,2

6,2

12,9

12,9

-

-

Løgumkloster

7,5

12,0

4,3

5,9

-

7,3

Toftlund

35,9

37,4

37,3

30,8

-

4,0

Skærbæk

29,4

31,8

36,9

35,2

-

15,2

Tønder

65,5

59,6

106,2

111,7

-

11,4

Rømø

*

 

0

**11,0

-

-

Samlet arealudlæg

176,4

166,9

205,0

213,6

-

40,5

*der er uopgjorte ledige arealer i byzone, ** Forudsætter planlægningstilladelse

De eksisterende arealudlæg er en opgørelse af restrummeligheder indenfor eksisterende planlagte arealer opgjort medio 2009. Byggemodnede grunde/arealer indgår i opgørelsen.

Udspecificering af arealerne i de enkelte kategorier kan ses i link i højre side

Landsbyer og det åbne land
Der er udpeget udfyldningsgrunde og jordbrugsparceller i de afgrænsede landsbyer.
Nybyggeri herunder også arealudlæg skal som udgangspunkt ske under hensyntagen til landsbyens og bebyggelsens eksisterende størrelse, udstykningsmønster, de kulturhistoriske værdier samt natur, landskab og miljø.

Jordbrugsparceller kan ikke udlægges som isolerede områder i landskabet, men kan kun udlæg-ges i umiddelbar tilknytning til eksisterende landsbyer.

I landsbyerne og i det åbne land, er der mulighed for ændret anvendelse af eksisterende byg-ninger, der ikke længere er nødvendige for driften af en landbrugsejendom. De kan tages i brug til erhverv bl.a. mindre butikker, lager- og kontor, håndværks- og industrivirksomhed m.v. samt 1 bolig. I turistområde kan der endvidere gives tilladelse til indretning af mindre feriecentre i bestående bygninger, når det kan gøres uden der sker væsentlig om- eller tilbygning.

Ved planlægning og administration i det åbne land herunder også landsbyer skal der være særlig opmærksomhed på de særlige interesser der er i forhold til natur, landskabs- og kulturhistorie samt til grundvand og vandmiljø.

Ved tilladelse til byggeri og ændret anvendelse af bygninger og arealer skal mulige miljøkonflikter undgås. Det betyder at der bl.a. skal tages hensyn til etablerede virksomheder, herunder landbrug såvel som eksisterende boliger.

Tønder Marsk
Aftalen mellem Kystdirektoratet og Tønder Kommune er uarbejdet med henvisning til loven om det fremskudte dige. Aftalen er ændret i 2009 således, at det område hvor Kystdirektoratet skal foretage risikovurdeing er reduceret til at omfatte Sejersbæk Kog og området mellem det fremskudte dige og de oprindelige diger. Tønder Kommune skal foretage risikovurdeing for den øvrige del af Tønder Marsk som tidligere var omfattet af aftalen.

Vurdering af oversvømmelsesrisiko ved stormflod og krav til særlige bygningsregulerende foranstaltninger, som kan imødegå oversvømmelse skal ske for at begrænse skadesomfang ved stormflod.

Tønder Kommune har pligt til at udarbejde kommuneplaner og lokalplaner i overensstemmelse med vilkåren i denne aftale, samt ved udstedelse af landzonetilladelser og byggetilladelse indenfor området.

Området mellem digerne kan som udgangspunkt ikke bebygges. I Sejersbæk Kog kan der fra Tønder Kommune kun opnås tilladelse til

  • Ny bebyggelse nødvendig for fortsat drift af eksisterende landbrug
  • Mindre tilbygninger til eksisterende beboelsesbygninger under forudsætning af at der derved ikke skabes nye lejligheder
  • Nybygninger til erstatning for eksisterende beboelsesbygninger, hvis dette skyldes ælde, brand eller af anden årsag findes nødvendigt

Tilladelse til anden bebyggelse indenfor disse områder kan kun opnås ved kystdirektoratets godkendelse. 

Kystnærhedszonen
Særlige planlægningsmæssige begrundelser ligger til grund for arealudlæg i kystnærhedszonen, herunder også ældre uudnyttede arealudlæg og begrundelse for deres opretholdelse.

Generelt ligger arealudlæggene i forbindelse med eksisterende bysamfund eller eksisterende ferie- fritidsanlæg, og påvirker ikke offentlighedens adgang til kysten.

Muligheden for alternativt at foretage disse arealudlæg udenfor kystnærhedszonen er vurderet. Arealudlæg, der ligger i forbindelse med en af bymønstrets byer i kystnærhedszonen, vurderes at være vigtige for disse byers liv, den udvikling og øgede turisme som beliggenheden op til Nationalpark Vadehavet forventes at medføre. En placering længere inde bag kystnærhedszonen vil ikke understøtte udviklingen i de eksisterende byer.

En anden placering af de ønskede arealudlæg ved eksisterende ferie-fritidsområder som alle er til udvidelse af campingpladser vil ikke øge overnatningsmulighederne nær nationalparken og understøtte og forbedre eksistensgrundlaget for de eksisterende campingpladser.

Ramme Beliggenhed Beskrivelse
  Lokalområde Bredebro  
120.41.1 Ved Kystvej i Bådsbøl- og Husum Ballum En mindre udvidelse af centerområdet på ca. 0,6 ha. Arealet ligger væk fra kysten ved østsiden af Kystvej. Med skolen overfor på vestsiden af vejen vil bebyggelse ikke være synlig fra kysten. Udvidelsen begrundes i et lokalt ønske om at den lokale købmand skal have mulighed for at flytte butikken ud til den gennemgående vej og supplere med tankstation. Herved kan den gennemkørende trafik på Kystvej, som er vejen langs Vadehavet, medvirke til at sikre en dagligvarebutik i nærområdet.  
120.31.1 Ved Kystvej i Bådsbøl- og Husum Ballum Der findes ikke arealudlæg til erhvervsformål i lokalbyen, og kommunalbestyrelsen ønsker at sikre at konkrete forespørgsler kan imødekommes. Der udlægges et mindre et areal på 0,7 ha for virksomheder i miljøklasse 1-4 umiddelbart nord for udvidelsen af centerområdet. Det er ligeledes væk fra kysten ved østsiden af Kystvej. Med skolen overfor på vestsiden af vejen vil bebyggelse ikke være synlig fra kysten.
120.11.1 Eksisterende boligområde Bådsbøl- og Husum Ballum Området er reduceret med ca. 2 ha ved arealudtag ved Gaden. Der resterer mindre uudnyttede arealudlæg i rammeområdet som ønskes bevaret, idet områdets beliggenhed op til Nationalpark Vadehavet forventes at få en positiv indvirkning på udviklingen
150.11.1 Ballum Camping

Der nyudlægges et areal på 1,6 ha i sammenhæng med den eksisterende campingplads. Området er beliggende væk fra kysten øst for Kystvej uden direkte adgang til denne. Udlægget er begrundet i at sikre campingpladsen udvidelsesmuligheder med plads til autocampere, da der er mangel på pladser langs Vadehavet, som medfører ulovlige tømninger og campering på P-pladser i området.. Da pladsen er beliggende nær Nationalpark Vadehavet forventes et øget behov for overnatningsmuligheder, da den vil få en positiv indvirkning på turismen i området. En udvidelse vil give mulighed for bedre rentabilitet for campingpladsen.

  Lokalområde Højer  
210.31.3 ved nordsiden af Østermarkvej, Frifelt ved Højer Et uudnyttet erhvervsområde, hvoraf ca. 50% ligger i kystnærhedszonen, det er beliggende umiddelbart op til eksisterende udnyttet erhvervsområde. Opretholdelsen  begrundes i ønske om at beholde muligheden for etablering af nye erhvervsvirksomheder i Højer med den nære  beliggenhed i forhold til Nationalpark Vadehavet.
210.51.3 Nørrevej umiddelbart vest for Højer by Den planlægningsmæssige begrundelse for at opretholde dette arealudlæg til rekreative formål er at kommunalbestyrelsen finder det vigtigt, at beholde muligheden for etablering af et bynært feriecenter op til nationalparken. Området, der er lokalplanlagt, ligger i forlængelse af Højer by’s vestlige boligområder bag det gamle dige.
210.11.3 og 210.11.2 Boligområder i Højer by, mellem Ballumvej og Højervej samt øst for Hvedemarken Kommunalbestyrelsen har vedtaget at tilbageføre et uudnyttet boligareal på ca. 8,5 ha ved Højervej mens et mindre uudnyttet arealudlæg øst for Havremarken fastholdes idet muligheden for et nyt boligområde ønskes opretholdt, idet områdets beliggenhed op til Nationalpark Vadehavet forventes at få en positiv indvirkning på udviklingen
220.11.1 Præstevænget i Sdr. Sejerslev Den uudnyttede del af det udlagte boligareal er reduceret med ca. 1,5 ha, men der bør fortsat være mulighed for en vis boligudbygning, hvilket er begrundelsen for, at der beholdes et restudlæg af ca. samme størrelse
220.51.1 Højervej, Sdr. Sejerslev Den planlægningsmæssige begrundelse for at opretholde dette uudnyttede arealudlæg til rekreative formål som ligger væk fra kysten og i umiddelbar tilknytning til lokalbyen Sdr. Sejerslev er, at kommunalbestyrelsen finder det vigtigt, at der er potentielle muligheder for etablering af overnatningsmuligheder nær Nationalpark Vadehavet. En udbygning af området vil samtidig understøtte lokalbyen.
240.51.2 Emmerlev Klev

Der udlægges areal for udvidelse af campingpladsen fra 125 til 200 enheder. Udlægget er begrundet i at sikre campingpladsen udvidelsesmuligheder med plads til autocampere, da der er mangel på pladser langs Vadehavet, som medfører ulovlig campering på P-pladser og ulovlige tømninger i området., og 200 enheder betragtes som en økonomisk bæredygtig størrelse. Denne udbygningsmulighed er vigtigt for at fremtidssikre campingpladsen, hvor der på baggrund af beliggenheden ved nationalparken forventes en større efterspørgsel. Naturinteresser som §3 søen, der indgår i området, skal sikres og indgå i et rekreativt område. Samlet udlæg ca. 1,7 ha.

  Rømø  
740.51.3 Rømø Familiecamping Vestervej 13, Rømø Der udtages et eksisterende uudnyttet areal på ca. 0,3 ha begrundet i at der er særlige naturinteresser i området. Samtidig udlægges et nyt areal i umiddelbar tilknytning til den eksisterende campingplads på ca. 1,7 ha som giver mulighed for at skabe flere overnatningspladser på en attraktiv campingplads, for at imødekomme den efterspørgsel der er i området.
710.31.2 Rømø Havn

Havnen er både trafik- og erhvervshavn. Tønder Kommune har søgt en funktionel begrundet planlægningstilladelse til udvidelse af havnen. Rømø Havn ligger meget centralt for servicering af kommende havvindmøller vest og sydvest for øen. Møllekomponenter sejles til Rømø Havn hvor de samles/repareres og sejles ud til opstilling. Aktiviteterne vil understøtte Regeringens målsætning i den grønne transportpolitik om, at presset på den landbaserede infrastruktur skal reduceres.
Endvidere vil der blive turistaktiviteter med anløb af turbåde. For en udkantskommune er det væsentligt at understøtte udviklingsprojekter, ikke mindst når de som dette kan fremme den lokale beskæftigelse og turisme.

Til toppen

   

Status

Kommuneplan 2009-2021 Tønder Kommune er vedtaget af Kommunalbestyrelsen den 31. marts 2011 og offentlig bekendtgjort den. 24. maj 2011.


Kort


Faktaboks

Befolknings- og arealberegning er udarbejdet på grundlag af statistisk materiale fra Danmarks Statistik samt Tønder Kommunes egne opgørelser.

Se arealopgørelserne her:
 byogland_arealer.pdf (179 KB)

Aftale mellem Kystdirektoratet og Tønder Kommune
 Aftalen.pdf (6.8 MB)